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龍架生態(tài)辦公（旅游）別墅策劃方案
作者：佚名 時間：2004-4-7 字體：[大] [中] [小]
一、市場分析
1、項目背景分析：
A、項目宏觀背景：
● 項目時代背景：
中國政府實施西部大開發(fā)的劃時代戰(zhàn)略。
進入新世紀，神農架實施旅游富區(qū)戰(zhàn)略。湖北省委、省政府把神農架列為全省5個重點開發(fā)的旅游區(qū)域之一。
● 項目區(qū)位背景：
神農架是1970年經國務院批準建制的全國唯一以“林區(qū)”命名的行政區(qū)。直屬湖北省管轄。全區(qū)總面積3253平方公里，人口8.1萬。
神農架保存完好的自然生態(tài)為世人所矚目。1986年，國務院批準神農架為“國家森林和野生動物類型保護區(qū)”；1990年聯(lián)合國教科文組織將神農架列為“國際人與生物圈保護網”成員；1995年世界自然基金會又將神農架定為“生物多樣性保護示范點”。
神農架林區(qū)不僅有保存完好的自然生態(tài)，而且有保存完好的文化生態(tài)。
國家旅游局明確提出把神農架確定為中國從北到南生態(tài)旅游走廊的主要組成部分，作為面向世界的21世紀的拳頭產品，予以重點開發(fā)。
Ｂ、項目立項背景：
● 此項目建立在神龍架的入口處，應該是進入神龍架最好的旅游路線，就象是神龍架的橋頭堡一樣，如果建設得當的話，只會更大的促進神龍架的旅游業(yè)。
● 市場需求：如今各旅行社由于各類競爭的加劇，使得大家共同大打價格戰(zhàn)，因而各旅行社都會想盡一切辦法來進行服務質量不變的情況下的節(jié)約成本。在相同的價格上，他們都會想盡一切辦法來提高自己的服務，以服務來樹立起自己的差異化銷售。產業(yè)別墅的誕生源于市場對傳統(tǒng)專業(yè)寫字樓的種種非人性化因素的揚棄，對全新商務辦公理念和方式的需求。
2、市場概況分析：
A、市場概況：
● 國外高檔辦公產品形態(tài)豐富，其中商務別墅類產品在配套及人性化設計上有一定經驗積累。
● 國內高檔辦公用房需求日趨增長。開發(fā)能滿足最新一代辦公客戶要求的人性化、生態(tài)化的寫字樓已迫在眉睫。
● 神龍架區(qū)（林區(qū)三鎮(zhèn)）及周邊市場尚無辦公用或旅游別墅群面市。
●北京、廣州、重慶、西安等地，已有企業(yè)開始搬進別墅辦公。
●在全國范圍內看，辦公別墅仍為高端稀缺產品。
●目前全國的高檔寫字樓普遍追求科技化、商務氛圍，但對于辦公環(huán)境的人性化、生態(tài)化始終沒有突破。
B、林區(qū)三鎮(zhèn)市場簡析：
●木魚鎮(zhèn)處于神農架南部接待中心和游客集散地的區(qū)位優(yōu)勢，在近中期擬按照游娛設施、接待設施、基礎設施配套的現(xiàn)代化旅游城鎮(zhèn)的水平規(guī)劃建設，并注意依然保持山林小鎮(zhèn)的古樸氣息，突出”木城”特色風貌。鎮(zhèn)里現(xiàn)有飯店賓館及餐飲點有較高的軟、硬件檔次和服務質量，中期以后逐步擴大接待規(guī)模。
●松柏旅游功能區(qū)建設，近期依托老城現(xiàn)有的旅游接待設施，中遠期向城東青陽河南岸發(fā)展，形成為神農架北部旅游接待重鎮(zhèn)，逐步達到具有自身特色的現(xiàn)代化旅游城鎮(zhèn)整體水平的目標。進一步完善現(xiàn)有飯店餐飲等接待設施，提高服務質量，中遠期逐步擴大接待規(guī)模。
●紅坪鎮(zhèn)正在重新建設新城。
二、 項目分析
1、產品分析
A、產品類型：
辦公別墅是一種升級型且具有填補市場空白功能的產品，其建筑形態(tài)是別墅，而實用功能是商務辦公。
B、產品差異化分析：
產業(yè)別墅既需要體現(xiàn)居住型別墅高貴、人性化、園林化的優(yōu)點，同時又須具備比傳統(tǒng)寫字樓更高檔次的商務配套。
● 傳統(tǒng)寫字樓的缺點：
a．長時間等電梯，公共交通不好，影響工作效率；
b、辦公室不自然通風，自然采光差，造成資源浪費，不利于身體健康；
c、有效層高低，造成空間狹小擁擠的感覺；
d、員工沒有休息間或休息間條件差；
e、停車位秩序差；
d、辦公區(qū)附近很少有令人賞心悅目的景觀；
f、工作空間死板、缺乏活力，缺少人與自然的對話、缺少人性化、缺少人本關懷，直接影響工作者的熱情、遏止人的創(chuàng)造欲望和創(chuàng)新精神。
● 辦公別墅的優(yōu)點：
a、優(yōu)秀的園區(qū)生態(tài)氛圍；
b、建筑風格獨具個性；
c、有良好的自然通風和光照，有自由、富有變化的、靈活個性的生活空間；
d、更完善的商務辦公硬件配套和軟件配套；
e、更舒適高檔的休閑會談場所；
f、體現(xiàn)的是一種非常尊貴與人性化的高級辦公狀態(tài)，能更大程度的激發(fā)人的創(chuàng)新精神和創(chuàng)造欲望。
C、產品特性：
1、建筑形態(tài)：獨體別墅、聯(lián)體別墅（2-3層）。
2、建筑環(huán)境：高綠化、園林式、生態(tài)化。
3、建筑風格：風格多樣、高端、張揚個性、唯美、風格多樣。
4、建筑使用率：建筑使用率很高。
5、使用面積單價：同等銷售單價下，使用面積單價低。
6、內部空間：寬敞、立體感強，靈活、自由、隨意。
7、自然通風采光優(yōu)良。
8、辦公環(huán)境：幽雅、舒適、文明、個性突顯。
9、商務配套：更先進的商務設施、高雅的商務氛圍。
10、停車位：每棟樓有獨立停車位、園區(qū)內有公共停車場。
11、入駐感受：尊貴的、自由的、人性的、有創(chuàng)造欲。
2、產品USP提煉：
A、神龍架旅游圈背景賣點：
● 政策優(yōu)勢：
進入新世紀，神農架實施旅游富區(qū)戰(zhàn)略。
湖北省委、省政府把神農架列為全省5個重點開發(fā)的旅游區(qū)域之一。
國家旅游局明確提出把神農架確定為中國從北到南生態(tài)旅游走廊的主要組成部分，作為面向世界的21世紀的拳頭產品，予以重點開發(fā)。
● 區(qū)位優(yōu)勢：
此項目建立在神龍架的入口處，是進入神龍架最好的旅游路線。
1986年，國務院批準神農架為“國家森林和野生動物類型保護區(qū)”；1990年聯(lián)合國教科文組織將神農架列為“國際人與生物圈保護網”成員；1995年世界自然基金會又將神農架定為“生物多樣性保護示范點”。
● 經營理念優(yōu)勢
高起點：聘請專家前期會診并以高的定位所帶來的高層潛力與前景成為入駐企業(yè)的信心保證。
品牌經營：品牌是產品對于各類型客戶最直觀和具有吸引力的整體感受�！鄙颀埣堋北旧砭褪且粋�世界級的品牌。
B、產品本體賣點
●辦公（旅游）別墅是動力型地產，是林區(qū)建設的核心推進劑；
●辦公（旅游）別墅是林區(qū)的示范性項目
●辦公（旅游）別墅是對傳統(tǒng)辦公模式的一場革命，開創(chuàng)全新生態(tài)辦公理念。
●領先傳統(tǒng)辦公形式的生態(tài)場所。
●更高檔次的休閑會所，前所未有的工作享受。
●激發(fā)創(chuàng)造力的辦公空間。
3、項目SWOT分析
A、項目優(yōu)勢：
●具有西部大開發(fā)的背景。
●神農架實施旅游富區(qū)戰(zhàn)略等方面的政策優(yōu)勢。
B、項目機會：
●在林區(qū)首創(chuàng)動力型地產引爆市場。
●可借助神龍架的整體進行市場推廣。
●市場對人性化、生態(tài)化辦公模式的需求。
C、項目劣勢：
● 單體項目建筑面積大，總房款很高，非普通企業(yè)所能承受。
● 項目形態(tài)新穎，市場認知度低。
D、項目威脅：
● 總房款很高，所以銷售難度大，非一般銷售手段能達到目的。
● 短期內難以引起市場深度認知。
三、項目綜合定位
1、目標客戶定位：
A、基于辦公（旅游）別墅產品的高端性與稀缺性，決定了其目標客戶群范圍較小。
B、目標客戶為綜合實力雄厚的企業(yè)及大型的旅游企業(yè)。此類企業(yè)的領導人著眼于建立良好的企業(yè)文化和企業(yè)環(huán)境，有強烈的創(chuàng)新意識，對企業(yè)形象有較高要求。
C、目標客戶按所有制機構和規(guī)模分為三類：
● 大中型民營企業(yè)；
● 大型旅行社；
● 中型外資企業(yè)。
D、目標客戶行業(yè)細分在市場調研完成后進行。
2、產品市場性價比定位：
項目定位為高檔產品，價格定位在市場中高檔水平。
3、案名建議：
A、案名剖析：
辦公（旅游）別墅是一個優(yōu)越而人性化的辦公環(huán)境，案名要能體現(xiàn)出：1、生態(tài)化、園林式；2、全新的、高檔次的商務模式；3、具有林區(qū)第一性的。
B、案名建議：
天然植物園、企業(yè)商務花園、企業(yè)別墅公園。